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物件選定のコツ 立地調査の基礎知識

2018/02/16(配信元:FCオーナーズ運営事務局)

  • お役立ち情報画像1

店舗ビジネスにおいて、立地は非常に重要です。

同じ人が同じ事業をしても、立地が違えば結果は大きく変わります。
また、一度店舗を作ってしまうと、立地は簡単に変更できません。
よって、フランチャイズ企業を選ぶ時と同様に、立地選びは慎重に行わなければなりません。

今回の記事を読むことで、立地調査の基礎知識が身に付きます。
そして、フランチャイズ本部が勧める物件の良し悪しの判断が出来るようになるでしょう。



◼︎ 『面』と『線』と『点』で、立地を評価する

物件は、面と線と点で見ていくことが大事です。

面とは、店舗周辺のエリア・地域を指します。
線とは、店舗が面する通りを指します。
点とは、店舗自体を指します。

上記三つの軸で、総合的に立地は調査しなければなりません。
どんなに開業エリアが良くても、物件自体が悪ければ、繁盛店を作るのは難しいでしょう。
逆も然りで、どんなに物件自体が素晴らしくても、エリアが悪ければ、経営は上手く行かないでしょう。

上記の三つの軸のバランスで物件は選びましょう。
ちなみに、立地調査は収益予測にも利用できます。
あなたが加盟を検討しているフランチャイズで、似た立地条件の店舗の売れ行きを調べます。
勿論、業績は立地だけでなく店舗の運営状況に大きく影響を受けるので、その通りになるとは言えませんが、業績予測を立てる際の参考にはなります。



◼︎ 面の調査方法

面とは、店舗周辺のエリア・地域を指すと言いました。
つまり商圏です。商圏とは、店舗に集客できる範囲(距離)の事です。
商圏の良し悪しを判断するために行うのが、需要と供給の分析です。

需要とは、商圏内のターゲット層の数です。
一方、供給とは、商圏内の競合の数(及び競合の強さ)です。
より需要が多く、より供給の少ないエリアが、良い開業エリアと言えます。

また、需要と供給の分析は、現在の数値のみでなく、将来の予測も重要です。
将来の需要数の予測は、もしあなたが小学生を対象にしたビジネスを行う場合、商圏内の幼児の数を見ます。そうすれば数年先の小学生の数が予測できます。
一方、供給の予測は、例えば、商圏内の商業施設の数を見ます。そうすれば、出店余地がどれだけあるかが把握できます。それらの情報から将来の供給の数を予測します。
もし、店舗周辺が住宅地であれば、競合が出店してくる可能性は低く、供給は増加しにくいと言えるでしょう。

続いて、商圏を分析する際に活用できるwebサービスを紹介します。
商圏大勝というサービスです。

http://www.cocohore11.com/

商圏大勝を使えば、上記の事を調査できます。
つまり、店舗の開業エリア(範囲の選択が可能)について、年代、職業、家族構成などの項目別の人口データを知ることができます。
こちらは、月々5千円のサービスで、契約期間が3か月からなので、物件探索する際に活用しましょう。



◼︎ 線の調査方法

線とは、店舗が面する通りを指すと言いました。
線の調査は、まず店舗前の人通りの数を調べます。
店舗前の人通りを、数取器を使って、時間帯別・曜日別で数えます。
またターゲット客の人通りの状況も調査します。
店舗前の人通りの状況は、特に飲食店やコンビニエンスストア等の業種では重要です。
理由は、飲食店やコンビニエンスストアには、目の前を通ったから入店するといった入店動機の顧客が他の業種と比較して多く含まれるからです。
また、人通りの数のみでなく、次の項目についても確認します。

【車線数】
片側2車線以上ある通りでは、反対側からの来店の可能性は低くなります。

【店舗から信号機までの距離】
店舗が信号機の近くであれば、信号待ちの際に、消費者の視野に入り、認知度が高まります。

【視野に入る距離の大型商業施設の有無】
上記と同じ理由ですが、消費者の視野に入り、認知度が高まります。

【街灯の数】
例えば、学習塾等の事業を行う場合、街灯が少なく暗い場所だと保護者は行かせたがりません。

これらの調査結果より、通りの良し悪しを判断します。



◼︎ 点の調査方法

点とは、店舗自体を指すと言いました。
店舗自体の調査項目を羅列します。

・スケルトン物件 or 居抜き物件
→スケルトンの場合、内装費が居抜きよりも掛かりますが、自分が作りたい店舗を作ることができます。

・賃料及び敷金・礼金
→店舗周辺の賃料相場を把握し、あまりにも高い場合は、物件オーナーに賃料交渉をしましょう。

・階数
→業種にもよりますが、消費者からの視認性を確保しやすい1階が好ましいです。

・間口(店舗が道路に面している幅)
→間口が広く取れれば、視認性が高まります。

・看板の設置が可能or不可能
→看板の設置により、店舗の認知度を高める事ができます。看板にも、壁面看板、ポール看板、袖看板、立て看板などがあります。

・面積(坪数)
→面積により、集客の上限が決まり、天井の売上が決まってきます。また店舗が広すぎると、賃料が上がるだけでなく、光熱費等が余計にかかってくる可能性もあります。

上記の項目で物件を評価し、最も費用対効果が高そうな物件を選びましょう。



◼︎ まとめ

立地調査は、「面と線と点」の三つの軸で行います。どれか一つが優れていても残りの二つが悪ければ繁盛店を作るのは難しいです。三つのバランスが重要です。
また、あなたが加盟するフランチャイズの業種・業態やターゲット層によって、立地の良い悪いが変わってきます。
よって、あなたが加盟するフランチャイズビジネスを深く理解することも同時に大事です。立地選びに焦りは禁物です。慎重に行いましょう。



【記事監修者プロフィール】
森田 剛
中小企業診断士

東証一部上場・大手フランチャイズ専門コンサルティング会社にて、飲食・学習塾等のフランチャイズ展開の支援を行う。支援内容は、経営戦略構築、店舗出店、人材採用、資金調達、店舗運営の実行支援など。その後、経営大学院(MBA)で経営を学び、現在は、フィリピンにて2店舗の飲食店を経営。経営するGO GO CAFEは、セブ島の大人気レストランとして、各種メディアに取り上げられる。フィリピンの最も知名度の高い情報番組や新聞、日本ではTBSの人気番組、世界サマーリゾートで取り上げられる。
今後は、フランチャイズ専門の経営コンサルタントとして、フランチャイズチェーンの東南アジアへの海外進出支援を行う予定。

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